Nilai Jual Objek Pajak

Apa sih sebenarnya Nilai Jual Objek Pajak itu (NJOP)? Apakah NJOP itu ditetapkan atau sesuai dengan nilai jual sebenarnya dari sebuah objek pajak?

Pada dasarnya, yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB adalah nilai jual sebenarnya dari objek pajak. Tapi, bagaimana kita tahu nilai jual sebenarnya dari objek pajak, lha wong nyatanya tidak ada penjualan atas objek pajak. Oleh karena itu, dibutuhkan penilaian atas nilai jual objek pajak yang tercermin dalam NJOP yang ditetapkan oleh DJP.

Hal ini sesuai dengan pengertian NJOP dalam UU PBB yaitu, "NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti (Pasal 1 angka 3 UU PBB)."

Dari definisi NJOP pada Pasal 1 angka 3 UU PBB diatas, disebutkan bahwa "NJOP adalah harga rata-rata...". Kenapa rata-rata, karena NJOP ditetapkan per meter persegi. Misal, sebuah tanah dengan luas 200 meter persegi dengan nilai jual 100 juta rupiah. Nilai per meter persegi dari masing-masing bagian tanah itu mungkin berbeda. Tanah yang lebih dekat ke jalan mestinya berharga lebih mahal. Tetapi, hal itu tidak merupakan masalah dalam penghitungan NJOP karena NJOP adalah harga rata-rata. Sehingga dalam kasus ini, nilai jual rata-rata permeter persegi dari tanah ini adalah senilai 500 ribu rupiah.

Nah, apakah otomatis NJOP tanah ini sama dengan 500 juta rupiah? Ternyata tidak, untuk memudahkan dalam penghitungan PBB, sehingga tidak terlalu banyak NJOP yang beragam maka diatur klasifikasi dan besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB. Mengenai klasifikasi ini bisa dilihat di sini.

Dengan berjalannya waktu, maka nilai jual sebuah objek dapat berubah. Mengantisipasi perubahan ini, NJOP ditetapkan setiap tiga tahun sekali oleh Menteri Keuangan. Namun, untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP cukup besar, maka penetapan nilai jual dilakukan setahun sekali.